Financiële continuïteit

Previous
Next

Beleidsmatige beschouwing op de beleidswaarde

De beleidswaarde geeft een indicatie van de door de corporatie binnen haar missie, beleid en vastgoedstrategie te realiseren netto contante waarde van de kasstromen van haar vastgoed in exploitatie. De beleidswaarde fungeert als brug tussen de fictie van de markt en de ‘echte’ verwachting op basis van het beleid. De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat. De beleidswaarde is feitelijk een beklemde marktwaarde. De beleidswaarde houdt namelijk rekening met beleidseffecten van de corporatie, waarmee het vermogen van de corporatie een realistischer beeld laat zien. Ook zijn volkshuisvestelijke keuzes in de beleidswaarde duidelijk zichtbaar waardoor een gezonde financiële sturing mogelijk is, met bewuste beleidskeuzes rondom bijvoorbeeld beschikbaarheid en betaalbaarheid van de woningen.

Wijzigingen regelgeving beleidswaarde

De spelregels voor de beleidswaarde vallen binnen het handboek modelmatig waarderen marktwaarde (31/12/2020). Wat is hierin gewijzigd? De huurberekening is op enkele punten gewijzigd in het Handboek 2020. Dit wordt automatisch toegepast in de bepaling van de marktwaarde en beleidswaarde 2020. Vanaf Handboek 2020 moet in de beleidswaarde de beleidshuur van het DAEB-bezit verplicht worden afgetopt op de liberalisatiegrens (bovengrens). Daarnaast is de aftopping op de markthuur of beleidshuur in bepaalde situaties aangepast.

Verder is het voor woningcorporaties verplicht de winst-en-verliesrekening in de jaarrekening te presenteren volgens de functionele indeling. De voornaamste wijzigingen betreffen de verankering van de nieuwe definities Onderhoud & Beheer én een verduidelijking met betrekking tot de verwerkingswijze van de post ‘Overige organisatiekosten’. Deze wijzigingen hebben ook invloed op de afslagen in de beleidswaarde.

Met ingang van boekjaar 2019 verwerkt l’escaut de ‘Uitgaven na eerste verwerking van vastgoed in exploitatie’ in overeenstemming met het op 30 september 2019 gewijzigde artikel 14a van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. De regeling bevat een aangepaste definitie van hetgeen onder ‘onderhoud’ respectievelijk ‘verbetering’ dient te worden verstaan. Onderhoudsuitgaven worden in het resultaat verwerkt, uitgaven die kwalificeren als verbetering worden als onderdeel van de kostprijs van het vastgoed verwerkt.

De Handleiding voor het toepassen van de Functionele Indeling winst- en verliesrekening bij corporaties (Verslagjaar 2020) geeft verduidelijking op de rubricering. Financieel/administratieve werkzaamheden en technische werkzaamheden worden nader geduid op basis waarvan een verdere verfijning van de toerekening van bepaalde werknemers en kosten aan de bedrijfsfuncties heeft plaatsgevonden.

Toelichting beleidswaarde ontwikkeling

De beleidswaarde van l’escaut daalt in 2020 met € 16,3 miljoen. De totale beleidswaarde van de woningportefeuille bedraagt eind 2020 € 254,2 miljoen. De grootste effecten op de beleidswaarde 2020 zijn:

  • De gemiddelde contracthuur van woningen is gestegen van € 516 naar € 530 (+2,66%). Het aantal leegstaande woningen is gestegen van 20 naar 44. Dit geeft een positief effect van € 8,6 miljoen.
  • De gemiddelde WOZ-waarde van woningen is gestegen van € 103.403 naar € 107.739 (+4,19%). Door de stijging van de WOZ-waarde stijgt ook de grondslag voor de verhuurderheffing. Tevens is de ingerekende verhuurderheffing gedaald als gevolg van lagere (voorgeschreven) percentages. De beleidswaarde stijgt hierdoor in totaal met € 7,9 miljoen.
  • Voor het doorexploiteren van woningen is de gemiddelde disconteringsvoet gedaald van 6,43% naar 6,17% (-0,26 procentpunt). Gevolg: een stijging van € 14,3 miljoen.
  • De gemiddelde beleidshuur van woningen is gedaald van € 555 naar € 553
    (-0,27%). Dit marginaal verschil door aanpassing van het huurbeleid verlaagt de beleidswaarde met € 3,1 miljoen.
  • De gemiddelde onderhoudsnorm van woningen is gestegen van € 1.980 naar € 2.394 (+20,89%). De reden hiervoor is dat veel complexen door aanpassingen in de portefeuillestrategie een langere levensduur hebben gekregen waardoor het jaarlijks uit te voeren planmatig onderhoud is gestegen. Het gemiddelde ingerekende achterstallig onderhoud van woningen is gedaald van 2.986 naar 2.968 (-0,61%). In totaal geeft dit een negatief effect van € 66,1 miljoen.
  • De gemiddelde beheernorm van woningen is gedaald van € 1.163 naar € 1.003 (-13,72%), hetgeen een stijging van € 26,0 miljoen met zich meebrengt. Deze beheernorm daalt door een andere rubricering van kosten naar activiteiten vanwege het nieuwe ‘Handleiding toepassing functionele indeling winst- en verliesrekening bij corporaties’.

Beleidswaarde 2019 – 2020 | l’escaut

DAEB
Niet-DAEB
Totaal
Beleidswaarde 2019
286.427
6.759
293.186
Af: Beleidswaarde 2019 niet-woningen
-20.013
-2.706
-22.720
Beleidswaarde 2019 woningen
266.414
4.052
270.466
Voorraadmutaties woningen
4
-462
-459
Rekenmethodiek beleidswaarde
440
-4
436
Mutatie objectgegevens woningen
5.458
-1
5.457
Contracthuur en leegstand
8.701
-71
8.629
Wijzigingen waarderingsparameters marktwaarde
-44.967
1.772
-43.195
Beleidswaarde 2020 woningen
248.625
5.544
254.169
Subtotaal mutatie in beleidswaarde woningen
-17.789
1.492
-16.297
Bij: Beleidswaarde 2020 Niet-woningen
20.873
2.947
23.820
Beleidswaarde 2020
269.498
8.492
277.989
Subtotaal mutatie in beleidswaarde
-16.929
1.733
-15.197
Percentage beleidswaarde 2020 t.o.v. 2019
94.09%
125.64%
94.82%