Financiële continuïteit
Analyse jaarresultaat 2020
Het boekjaar 2020 sluiten we af met een positief jaarresultaat van € 53,2 miljoen. In dit jaarresultaat is een ongerealiseerde waardestijging van de marktwaarde van € 40 miljoen verwerkt. In de begroting 2021 calculeerden we voor prognosejaar 2020 een geschat resultaat van € 0,76 miljoen.
Bedragen € 1.000 | Jaarrekening | Jaarrekening | Begroting 2020 |
|---|---|---|---|
2019 | 2020 | 2020 | |
Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille | 13.771 | 14.829 | 12.912 |
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille | 199 | 569 | 508 |
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille | 39.525 | 48.039 | -1.779 |
Nettoresultaat overige activiteiten | 145 | 31 | – |
Overige organisatiekosten | -1.335 | -2.882 | -1.430 |
Leefbaarheid | -878 | -843 | -804 |
Bedrijfsresultaat | 51.427 | 59.743 | 9.407 |
Financiële baten en lasten | -3.805 | -3.267 | -3.304 |
Resultaat voor belasting | 47.622 | 56.476 | 6.103 |
Vennootschapsbelasting | -1.740 | -3.256 | -5.338 |
Resultaat deelnemingen | -12 | -2 | -6 |
Resultaat na belasting | 45.870 | 53.218 | 759 |
Het verschil in jaarresultaat 2020 ten opzichte van de begroting wordt veroorzaakt door:
Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille
De toegerekende organisatiekosten aan verhuur- en beheeractiviteiten zijn met € 1,8 mln afgenomen doordat een verschuiving van (loon)kosten jaarverslaggeving, HRM, Communicatie & PR, Governance en bestuur naar ‘Overige organisatiekosten’ heeft plaatsgevonden (conform publicatie ‘Handleiding toepassen functionele indeling winst- en verliesrekening bij corporaties’, verslag jaar 2020). Daarnaast zijn voortschrijdende inzichten in het zuiverder toerekenen van medewerkers aan activiteiten van invloed.
- Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
- Het totale effect bedraagt € 48,0 mln welke is op te splitsen in:
- Overige waardeveranderingen€ 4,7 mln ontstaan door de ontvangst beschikking voor vermindering verhuurderheffing voor project Ravesteynplein (€ 0,56 mln) en voor project De Dempo (€ 0,75 mln) totaal beschikkingsbedrag € 1,3 mln. De component rente- en loonkosten is afgenomen als gevolg van een andere verdeling van de totale investering ten opzichte van de inschatting van vorig jaar. Tevens zijn de ingeschatte marktwaarde en stichtingskosten van beide projecten bijgesteld.
- Niet gerealiseerde waardeveranderingen€ 45,1 mln door de positieve marktontwikkeling van ons vastgoed onder aftrek van (des)investeringen. In de begroting is het Handboek 2019 nog ingerekend en vanwege de coronapandemie ten tijde van het opstellen ervan waren nog veel onzekerheden wat de effecten op de vastgoedmarkt zouden zijn. De marktwaarde in de jaarrekening is bijgesteld op de markthuren, GBO volgens NEN2580, macro-economische parameters, huurverhoging en leegwaarde.
- Overige organisatiekosten
De toegerekende organisatiekosten zijn gestegen voor jaarverslaggeving, HRM, Communicatie & PR, Governance en bestuur van ‘Verhuur- en beheeractiviteiten’ naar deze post (zie ook toelichting bij Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille) verschoven.
- Vennootschapsbelasting
In voorgaande jaren zijn de belastinglatenties gewaardeerd op nominale waarde, zo ook nog in de laatst vastgestelde begroting 2021. Met ingang van de jaarrekening 2020 heeft l’escaut haar belastinglatenties op contante waarde gewaardeerd, omdat dit een getrouwer beeld geeft. De waardering op contante waarde leidt tot een stelselwijziging waarvoor de vergelijkende cijfers 2019 in de jaarrekening opnieuw zijn berekend met een effect € 2 mln ten opzichte van de begroting.
De latentie op verschil in waardering van het vastgoed in exploitatie tussen hogere marktwaarde ten opzichte van de fiscale waarde is hiermee komen te vervallen. Voor de waardering in het vastgoed komen andere latenties in de plaats, voor zover naar verwachting sprake is van afwikkeling, zoals de latentie op (dis)agio leningen.
Dit geldt ook voor de latenties op het vastgoed in exploitatie: het afschrijvingspotentieel en de verkoopvijver.
Verwacht jaarresultaat 2021
Het verwachte resultaat over 2021 valt € 41 miljoen lager uit ten opzichte van de vastgestelde begroting 2021. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door dat de marktwaarde van de woningen hard wordt geraakt door de verhoging van de overdrachtsbelasting voor woningen vanaf januari 2021 van 2% naar 8%. Daarnaast veroorzaakt een wijziging van de fiscale prognose ook een verlaging van de post ‘belastingen’.
