Financiële continuïteit

Previous
Next

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde

Nederland is een fijn land om te wonen, werken en leven. Op alle relevante toplijstjes staat ons land op een hoge plek genoteerd. Het heeft de laatste jaren geleid tot een grote populariteit bij mensen uit de rest van de wereld. De Nederlandse woningmarkt ondervindt momenteel de gevolgen van een jarenlange hoge vraag naar woningen met een haperende nieuwbouw (mede door de stikstofproblematiek). Hierdoor hebben grote delen van het land te maken met forse prijsstijgingen. Ook in Zeeland en specifiek Vlissingen.


De woningmarkt kan, ondanks de coronacrisis, blijven rekenen op interesse vanuit beleggers. De vraag naar beschikbare woningportefeuilles is dan ook groot. Woningen zijn een veilige beleggingscategorie met een laag risico waardoor veel interesse is in markt gangbare portefeuilles, waar doorgaans meer voor betaald wordt dan voor een individueel complex. Beleggers specialiseren zich in bepaalde segmenten van de woningmarkt zoals huurwoningen, studentenwoningen en zorgvastgoed.

Wijzigingen regelgeving marktwaarde

Als uitgangspunt voor de actualisatie van het handboek 2020 stonden de kernwoorden ‘continuïteit’ en ‘consistentie’ centraal. Daarbij zijn grote wijzigingen beperkt gehouden. Het is gelukt om ingrijpende methodologische wijzingen te voorkomen en met parameteraanpassingen en tekstuele aanscherpingen te werken. De belangrijkste wijzigingen in het handboek 2020 zijn:

  • De actualisatie van de hoogte van de normen en de parameters naar peildatum 31 december 2020.
  • De tekst is op verschillende plaatsen verduidelijkt en definities zijn aangescherpt.
  • Per 1 januari 2020 is het gebruik van de aannemelijkheidsverklaring voor de waardering van corporatiewoningen vervallen. Als alternatief voor de aannemelijkheidsverklaring kunnen corporaties, onder voorwaarden, zelf intern 2/3e deel van de portefeuille waarderen. Ook kunnen corporaties taxateurs om een markttechnische update verzoeken voor 2/3e deel van de portefeuille.
  • Het minimum voor het objectgegeven mutatiekans doorexploiteren is voor de basiswaardering van 2% verhoogd naar 4%. Tevens geldt dit minimum uitsluitend voor de mutatiekans bij aanvang en niet meer als bodemwaarde voor de mutatiekans ná afslagen in het uitpondscenario.
  • Aan de objectgegevens van een woongelegenheid zijn twee gegevens toegevoegd: het renovatiejaar en DAEB-woning ja/nee.
  • Expliciet is uitgewerkt dat voor DAEB-woongelegenheden de streefhuur afgetopt is op de liberalisatiegrens.

l’escaut laat 1/3 van haar portefeuille waarderen door een taxateur waarbij l’escaut gebruik maakt van de ‘full’ marktwaarde systematiek. Dit betekent dat 2/3 van de portefeuille een markttechnische update krijgt. 

Toelichting marktwaarde ontwikkeling

Voor de woningportefeuille van l’escaut zorgen de vastgoed- en economische ontwikkelingen voor een forse stijging van de marktwaarde. De totale waarde van de woningportefeuille is met € 54,3 miljoen gegroeid naar een waarde van € 644,6 miljoen. Een waardegroei van 9,2%. De grootste effecten op de marktwaarde 2020 zijn:

  • De gemiddelde leegwaarde van woningen is gestegen van € 124.549 naar € 139.681 in 2020 (+12,5%). De marktwaarde stijgt hierdoor met € 24 miljoen.
  • In het handboek 2020 zijn de overdrachtskosten in de eindwaarde verhoogd naar 9%. Dit heeft een negatief effect op de marktwaarde van € 8,9 miljoen.
  • De gemiddelde markthuur van woningen is gestegen van € 682 naar € 729 (+6,92%). Een positief effect van € 5,6 miljoen.
  • Het gemiddelde instandhoudingsonderhoud doorexploiteren van woningen is gestegen van € 1.391 naar € 1.458 (+4,77%). Het gemiddelde instandhoudingsonderhoud uitponden van woningen is gestegen van € 569,74 naar € 887,08 (+55,7%). Dit betekent een daling van de marktwaarde met € 14,6 miljoen.
  • De gemiddelde disconteringsvoet doorexploiteren van woningen is gedaald van 6,43% naar 6,17% (-0,26 procentpunt). De gemiddelde disconteringsvoet uitponden van woningen is gedaald van 7,95% naar 6,8% (-1,15 procentpunt). Het gevolg: een positief effect van
    € 30,9 miljoen op de marktwaarde.
  • De gemiddelde exit yield doorexploiteren van woningen is gedaald van 7,19% naar 6,46% (-0,74 procentpunt). De gemiddelde exit yield uitponden van woningen is gedaald van 6,96% naar 6,27% (-0,68 procentpunt). Door deze lagere percentages stijgt de marktwaarde met € 16,7 miljoen.

Verloopstaat Marktwaarde 2019 – 2020 | l’escaut

DAEB
Niet-DAEB
Totaal
Woningen
BOG, MOG en ZOG
BOG, MOG en ZOG (harde huren )
Woningen
BOG, MOG en ZOG
Parkeren
Marktwaarde 2019
558.026
17.590
2.423
578.039
9.518
94
2.613
12.224
590.264
Voorraadmutaties
-286
356
0
71
-1.019
0
21
-998
-928
Mutatie objectgegevens
8.768
925
276
9.969
-95
-8
95
-9
9960
Methodische wijzigingen handboek
-10.247
-116
-22
-10.386
-52
-1
-6
-59
-10.444
Parameteraanpassingen door marktontw.
55.427
-589
30
54.868
753
9
131
893
55.762
Marktwaarde 2020
611.688
18.167
2.707
632.561
9.105
94
2.854
12.052
644.613
Percentage marktwaarde 2020 t.a.v. 2019
109,62%
103,28%
111,68%
109,43%
95,66%
100,06%
109,21%
98,59%
109,21%