Financiële continuïteit

Previous
Next

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie

Het bestuur van l’escaut heeft een inschatting (exclusief belastingen) gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit – en het niet DAEB-bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt € 366,6 miljoen. Het verschil tussen markt- en beleidswaarde heet de ‘maatschappelijk bestemming’. Feitelijk is dit het deel van het vermogen dat l’escaut (onrendabel) investeert om aan haar sociaal maatschappelijke doelstellingen te voldoen.

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde eind 2020 bestaat uit de volgende onderdelen:

Dit impliceert dat 56,9% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde

Het verschil van € 366,6 miljoen tussen de marktwaarde en bedrijfswaarde (conform enkelvoudige jaarrekening) lichten we hierna toe.

  1. De marktwaarde in verhuurde staat is het bedrag dat het vastgoed opbrengt in de markt, waarbij de koper de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten overneemt. Om de marktwaarde te bepalen, berekenen we zowel een uitpondscenario als een doorexploitatiescenario. We waarderen het vastgoed tegen de hoogste van deze twee scenario’s. Ons vastgoed is overwegend gewaardeerd tegen het uitpondscenario. In werkelijkheid exploiteren we het overgrote deel van ons bezit langdurig. Ten aanzien van de gehanteerde exit yield sluiten we direct aan bij de gehanteerde methodiek volgens het Handboek modelmatig waarderen. Daarnaast zetten we in deze stap de overdrachtskosten op nul. Indien in de full versie gebruik wordt gemaakt van een exit yield, is de op basis van de met deze exit yield berekende eindwaarde vervangen door de op basis van de methodiek met een voortdurende looptijd op basis van de kasstromen bepaalde eindwaarde. Het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat op basis van uitponden of doorexploitatie is € 31,6 miljoen (positief).
  2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die l’escaut conform beleid bij mutatie in rekening brengt, passend binnen de geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. l’escaut hanteert in haar beleid een streefhuurklasse die gebaseerd is op de WWS punten van de woning. Met gemeenten en huurdersorganisaties maken wij afspraken over de betaalbaarheid van onze woningen. De marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van markthuren. Het verschil in huren is € 190,5 miljoen.
  3. De definitie van onderhoud vanuit eigen beleid is gelijk aan de definitie gehanteerd in de post ‘lasten onderhoudsactiviteiten’ in de functionele winst- en verliesrekening. Het eigen onderhoudsbeleid kan afwijken van de in de marktwaarde gehanteerde marktnormen. In deze stap worden de componenten instandhoudingsonderhoud en mutatieonderhoud uit de DCF-berekening vervangen door een nominale (gecorrigeerd voor inflatie) eigen onderhoudsnorm. Deze onderhoudsnorm is gebaseerd op de langjarige onderhoudscyclus van het object op basis van instandhouding, voortvloeiend uit de door de vastgestelde meerjarenonderhoudsbegroting van l’escaut. Het verschil in de uitgaven om het bezit aan onze kwaliteitseisen gedurende door ons ingeschatte levensduur te laten voldoen is € 156,0 miljoen.
  4. Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerlasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder verstaan we de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ en ‘overige directe exploitatie lasten (exclusief Verhuurderheffing)’ in de resultatenrekening. Het verschil bedraagt € 51,8 miljoen.